Каждый второй собственник объекта недвижимости слишком высоко оценивает принадлежащие ему дом, квартиру, комнату. Люди исходят из вполне понятного, свойственного многим посыла: «Раз мое – значит, лучшее». Или – из соображений, что на решение квартирного вопроса им необходима конкретная сумма, которую почему-то должен выложить покупатель, вне зависимости от реальной рыночной стоимости квартиры. В свою очередь, расчет рыночной стоимости квартиры необходим как продавцу, так и покупателю. Каждый из них боится ошибиться, ведь цена квартир на рынке достаточно высока. Продавая или покупая жилой объект, Вы должны обладать реальными сведениями о состоянии рынка недвижимости, чтобы правильно его оценить.
Но даже если Вы не обладаете специальным образованием в этой области, Вы все равно можете самостоятельно произвести оценку недвижимости. Наиболее оправданным для этих целей будет использование метода сравнительного анализа продаж в его упрощенном виде. Его методика заключается в том, что схожая недвижимость, расположенная в одном районе, обычно имеет одинаковую стоимость. Применяя самостоятельно данный метод, Вы должны знать классическую последовательность действий.
Если Вы решили оценить свою квартиру, то Вам нужно:
1) В первую очередь обратить внимание на объекты, уже выставленные на продажу и сравнить их стоимость. Для этого можно просмотреть интернет-сайты, газеты, журналы с объявлениями о продаже жилой недвижимости. Причем искать нужно аналогичные по техническим характеристикам объекты (3-5 похожих квартир), расположенные в непосредственной близости от Вашего дома (можно смотреть аналогичные объекты, выставленные на продажу на той же улице).
К таким сайтам относятся: lun.ua, dom.ria.com, olx.ua, aviso.ua и другие;
2) После того, как Вы нашли аналогичные по характеристикам квартиры, цены предложений выбранных аналогов необходимо скорректировать (уменьшить) на величину вероятной скидки, которую продавец квартиры обычно предоставляет покупателю в процессе переговоров о покупке и разумного торга. Чтобы вычислить ее, достаточно провести самый элементарный анализ рынка недвижимости и выявить преобладающую ценовую тенденцию на данном этапе. Примерный размер скидки в зависимости от состояния рынка недвижимости подан в следующей таблице:
| Состояние рынка недвижимости | Корректировка на торг, % |
| Рост | 0-2 |
| Умеренный рост | 3 |
| Равновесие | 4 |
| Умеренное падение | 5-6 |
| Падение | 7-9 |
| Кризис | 10-15 |
3) По завершении сбора данных, можно заняться непосредственно расчетом рыночной стоимости Вашей недвижимости. Чтобы ее определить, сначала нужно разделить скорректированную стоимость предложения каждого аналога (после его уценки на возможный торг) на ее общую площадь. Тем самым вы получите цену 1 кв. м. После расчетов перед вами предстанет ряд чисел, незначительно отличающихся друг от друга. В случае большого разрыва (больше 30 %) получается, что Вы неверно выбрали объект-аналог или продавец слишком завысил либо занизил цену;
4) Чтобы перейти от этого ряда значений к рыночной стоимости оцениваемой Вами недвижимости, остается посчитать среднее арифметическое полученных стоимостей 1 кв.м. по квартирам-аналогам и умножить получившуюся величину на площадь оцениваемой квартиры. Для этого рассмотрим пример:
| Площадь квартиры, которая оценивается | 60 кв.м. |
Квартира-аналог 1, стоимость кв.м.:1000 $Квартира-аналог 2, стоимость кв.м.:1050 $Квартира-аналог 3, стоимость кв.м.:1025 $Квартира-аналог 4, стоимость кв.м.:1075 $Квартира-аналог 5, стоимость кв.м.:1062 $
Среднеарифметическое значение:
(1000 + 1050 + 1025 + 1075 + 1062) / 5 = 1042 $ за кв.м.
Стоимость оцениваемой квартиры:
1042,4 $/кв.м. * 60 кв.м. = 62 544 $
Данный метод оценки квартиры является достаточно упрощенным, но при тщательном подборе аналогов даже такой способ может дать неплохие по точности результаты.
Если у Вас есть вопросы или предложения, отправьте сообщение на e-mail: tasador@ i.ua, или воспользуйтесь формой на сайте .
