История оценочной деятельности

Оценка объектов недвижимости в странах СНГ имеет давнюю историю, однако как научная дисциплина и профессиональная деятельность, оценка начала формироваться лишь в ХІХ столетии, когда приобрели распространение товарно-денежные отношения. Продажа и купля усадеб, сдача их в залог, взимание арендной платы и налогов требовали как можно более точного определения стоимости. Именно на этот период приходится становление новой отрасли науки – оценочной статистики, предметом которой является земля и прочее недвижимое имущество, а задача состоит в установлении закономерностей, в соответствии с которыми формируется их ценность.

Оценка, как вид профессиональной деятельности, в Украине в конце XIX века была науровне, которого Европа и Америка достигли только вшестидесятых- семидесятых годах XX столетия. Профессия оценщика существовала на Руси со времен Екатерины Великой. Александром III был подписан «Закон об оценке».

В словаре Даля, составленном в середине XIX века, упоминаются «оценочное дело», «оценочная комиссия», «присяжные оценщики в городах». «Городовое положение» 1870 года уполномочило городские власти производить оценку для определения налога на недвижимость. 8 июня 1893 года правительство России издало закон о переоценке всех видов имущества в 34-х губерниях.

Одновременно с законом были утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ». 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества.

Были разработаны инструкции “по оценке недвижимых имуществ” и “методы описания и выработки норм доходности приоценке” на высочайшем экспертном уровне. Наиболее значимой оценочной работой данного периода по мнению профессора Киевского университета А.Русова, явилась оценка городского недвижимого имущества Харькова, осуществленная еще в 1892-1893 гг. Фактически она определила все дальнейшее развитие методологии городской недвижимости в дореволюционной России.

История развития оценки недвижимости в дореволюционной России насчитывает более 50 лет. Именно в России начала XX века сформировалась новая для того времени научная дисциплины, которая за ее заслуги в мире получила название русская оценочная статистика. А вот в США профессия «оценщик» зародилась только во время резкого падения стоимости недвижимости в период Великой депрессии 30-х годов.

В СССР в течение более семидесяти лет профессии «оценщик» не существовало. На протяжении длительного времени оценочная деятельность в Советском Союзе была лишена какого-либо практического смысла. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Как правило, стоимость определялась как балансовая и оценивалась по затратам на строительство или по цене покупки, но иногда цифры брались просто «спотолка». Оценка производилась в исключительных случаях, когда осуществлялись совместные проекты с иностранными государствами или солидными зарубежными фирмами. В основном это были крупные объекты — заводы, самолеты, ракеты, суда или большие партии оружия. Первым практическим опытом оценочной деятельности в Советском Союзе явилась комплексная оценка территории г. Киева. Структура и стоимостные показатели комплексной оценки стали основанием для разработки форм и размеров платежей за пользование городской территорией в зависимости от расположения.

В Украине оценочная деятельность возродилась в 1991-1992 годах, что было связано с переходом экономики страны в рыночные условия. Однако первоначально эта деятельность осуществлялась отдельными энтузиастами, не базируясь практически ни на какой нормативно-правовой основе.

Существенным толчком к официальному появлению профессии оценщиков и развитию оценочной деятельности в Украине во многом способствовало начало «малой приватизации», законодательные основы которой потребовали оценки зданий, сооружений, помещений, целостных имущественных комплексов небольших государственных предприятий, незавершённых строительством объектов и т. д. В последующем, в связи с приватизацией крупных государственных предприятий (особенно с переходом к её денежной форме), появилась реальная потребность в экспертной оценке бизнеса - действующих предприятий, пакетов акций (долей, паёв в хозяйственных обществах открытого и закрытого типов, а также нематериальных активов).

В феврале 1995 года украинские оценщики впервые объединились в общественную профессиональную организацию «Украинское общество оценщиков» (УОО). В 1996 году образован Украинский институт оценки, объединивший на добровольных началах юридических лиц, занимающихся оценочной деятельностью.

На сегодняшний день основными заказчиками оценочных работ в Украине выступают банки, инвестиционные фонды, фирмы и предприятия. Оценка недвижимости необходима для акционирования предприятий или перераспределения долей, привлечения новых пайщиков и дополнительных эмиссиях акций. Все чаще собственники прибегают к помощи оценщиков, чтобы узнать, каков потенциал принадлежащей им недвижимости, то есть для принятия решения по управлению этим объектом. Наконец, услуги опытного оценщика необходимы для определения целесообразности и эффективности инвестирования средств в те или иные объекты.